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住宅を購入する際、「43条但し書き」という言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
43条但し書きの対象となる道は、基本的に住宅を建築できません。
ただし、許可を得ることで建築することができるようになります。
土地代が安いので、不動産会社も「目玉物件」として推してくる場合がありますが、実は大きなデメリットも抱えている物件です。
何も知らずに購入してしまうと、後悔する可能性もあるでしょう。
「でも法律とか詳しくないからよく分からない」
という方もご安心ください。
この記事では、43条但し書き道路や住宅を建てるための条件などを、どこよりも詳しく解説。
法律が初めての方でも、分かりやすいように紹介しています。
この記事を読めば、43条但し書き道路の注意点や活用方法も知ることができますので、是非最後までご覧ください。
Contents
43条但し書き道路とは？
43条但し書き道路とは、原則住宅などを建築することができない土地のことです。
建築を行うには、建築審査会の審査を経て同意を得る必要があります。
「43条但し書き道路？？」
「建築審査会？？？」
と、思われた方もいるでしょう。
そんな方のために、必要な前提知識や43条但し書き道路について、詳しく解説していきます。
道路には種類がある
私たちが「道路」と呼んでいるものは、実はいくつか種類があります。
建築基準法では、道路とは「原則4m以上の道」のことを言います。
建物を建築する時は、この「道路」と呼ばれる場所に、土地が2m以上接していなければなりません。
これを「接道義務」と呼びます。
下記の図を見てみましょう。
この土地は、接道義務を果たしているので、建築することが可能です。
接道義務を果たしていない土地では、原則建築することができません。
道路が広ければ広いほど、接道義務のハードルは下がります。
そのため、広い道路に面する土地は、地価が高いのが一般的です。
建築基準法42条では、様々な道路が設定されています。
その種類はなんと8種類。以下に8種類の道路をまとめてみました。
建築基準法第42条における道路
| 1項1号 | 県道など道路法上の道路（一般的な道路） |
| 1項2号 | 住宅街などにある開発された道路 |
| 1項3号 | 昭和25年前から存在する4m以上の道路 |
| 1項4号 | 開発予定の道路 |
| 1項5号 | 土地を道路として認めた道路（位置指定道路） |
| 2項 | 昭和25年前から存在する4m未満の道路（2項道路） |
| 3項 | 2項道路に当たらないものを認めた道路 |
| 4項 | 6m未満で特別に指定された道路 |
出典：e-GOV法令検索
接道義務は、緊急時の退路や緊急車両の通路を確保するためのものです。
そのため、住宅を建てられる基準を厳格に定めているのですね。
建築基準法上では、道路以外のものを次のように呼んでいます。
- 単なる道路（農道やあぜ道）
- 43条但し書き道路（通路や空き地）
これらは「道」「通路」と呼ばれ、原則建築ができない場所です。
43条但し書きとは、接道義務を果たさない土地での建築を認定・許可する法律
43条但し書きとは、接道義務を果たさない土地で建築することを、認定・許可する法律です。
認定と許可は次のような違いがあります。
- 認定…一定の基準を満たすことで、許可を必要とせず建築ができる
- 許可…一定の条件を満たした上で審査を受けることで、建築許可を受けることができる
認定は特例中の特例ですので、まずは基本的な「許可」について解説します。
ちなみに、43条但し書きは2018年に「建築基準法第43条第2項第2号」として改正されました。
43条但し書き道路とは、以前の名残で呼ばれている通称です。
具体的には、次のように記載されています。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
要約すると、次のような基準を満たしているものが43条但し書き道路として認められます。
- 建築物に問題が無いこと
- 接道義務を満たしていなくても、安全な場所であること
- 上記について建築審査会の同意を得ること
次の図を参考に、具体的に見てみましょう。
4m道路に接してはいますが、家への通路が2mありません。
これは接道義務を果たしていないので、住宅を建ててはいけないことになります。
ですが、建築物と緊急時の安全確保に問題ないと示せれば、43条第2項第2号の許可を得て、再建築可能になるのです。
43条但し書き道路は空き家対策のために生まれた
43条但し書き道路は、国内で増える空き家対策のためにできた法律です。
現在、国内では空き家が増え続けています。
中には、接道義務を果たさない物件もあり、再建築したくても出来ない空き家もあるのです。
2030年以降には、2000万戸以上の空き家が生まれると言われ、対策が急がれていました。
そこで、2015年に空き家対策として「空き家対策特別措置法」が施行されたのです。
この特別措置法により、接道義務を果たしていなかった空き家も、再生利用することができるようになりました。
43条但し書き道路の物件として認められる基準
43条但し書き道路の物件は、接道義務を果たしていなくても建築できる旨を述べてきました。
ただ、全ての物件に43条第2項第2号許可（43条但し書き）が適用されるわけではりません。
適用される基準は建築基準法施行規則第10条の3第4項で次のように定められています。
- 敷地の周囲に公園・緑地・広場等広い空き地があること
- 敷地が農道やその他これに類する公共の用に供する道（幅員4m以上）に2m以上接していること
- 敷地の規模・構造・位置に応じ、避難及び通行の安全などの目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接しているもの
この審査は「建築審査会」で行われます。
建築審査会に審査の申請を行い、許可を得て初めて建築することが可能です。
ただし、許可を得るにはこの基準に加えて、更に様々な条件を満たす必要になります。
次に、建築審査会への具体的な申請方法を見てみましょう。
43条但し書き道路として認めてもらうための手続き
43条但し書き道路として認められるには、一定の基準を満たした上で、審査を受ける必要があると述べました。
更に、審査に通るには、必要書類の提出など一定の条件を満たす必要もあります。
43条但し書き道路として許可を得るには、どのような手続きが必要なのでしょうか。
詳しく見てみましょう。
特定行政庁に要件を確認する
まずは対象とする道が、特定行政庁に43条但し書きの要件を満たしているか確認しましょう。
許可を得るには、特定行政庁から建築審査会に働きかけてもらう必要があるからです。
建築基準法第2条35条によれば、特定行政庁とは「建築主事を置く市町村の長」としています。
市役所の土木課や建築課だと思えば良いでしょう。
市町村によっては、主事を置いていない場合もあります。
その場合は、県が特定行政庁の窓口になるようです。
各自治体によって違うので、まずは市役所に問い合わせてみましょう。
申請書類を準備する
要件を確認できたら、申請書類を準備しましょう。必要な書類は次の通りです。
- 43条但し書き許可申請書（各自治体に様式あり）
- 登記簿謄本
- 公図
- 建物に関する書類（付近の見取り図・配置図・求積図・写真など、自治体によって異なる）
- 対象道路の所有者全員から使用する許可を得た承諾書
最も厄介なのが、対象となる道路の所有者全員から、使用する許可を得ることです。
「道なのに使用許可？」
と思った方もいるでしょう。
43条但し書きの対象となる道は「私道」です。つまり、土地の所有者がいます。
そのため「自宅への通り道として使用させてください」という許可が必要なのです。大半は不動産で許可を得ていることが多いですが、そうでない場合もあります。
事前にしっかり確認しておきましょう。
特定行政庁へ書類を提出し許可を得る
書類がそろったら、特性行政庁へ書類を提出します。次の要件を満たしていれば、大半が許可されるようです。
- 建築基準法でいう「道路」に接していない
- 敷地内に4m以上の空間（道路として使用）があること
- 建築物が2階以下の住宅専用であること
- 所有者全員から通路の使用許可を得ていること
43条但し書き許可が出れば、晴れて43条但し書き道路となります。
許可が出ることで初めて住宅の建築が可能です。
個人の場合は業者に依頼するケースが多い
上記3点の手順ですが、一個人ではなかなか難易度が高い為、土地家屋調査士等業者に依頼する方が多いです。
行政の調査から所有者の許可集め、書類の作成、建築会社とのやり取りまでスムーズに行ってくれますが、手間がかかる為、報酬額は通常時と比べると高くなります。
見積もりを取り、申請手続き費用として予算を組む必要があるでしょう。
43条但し書き道路の物件を購入する際の注意点・デメリット
さて、様々な手続きが必要な43条但し書き道路ですが、押さえておきたい注意点がいくつかあります。
「知らなかった」
では、取り返しがつかないような重要なポイントばかりです。必ず押さえておきましょう。
建て替えには毎回申請が必要
43条但し書き道路は、建て替えのたびに「許可申請」が必要です。
そのため、将来建て替えを考えている方には向かないでしょう。
建て替え時には、このようなトラブルも起きやすいです。
- 特定行政庁の許可要件が変更されて申請できない
- 私道の所有者と連絡がつかず、承諾を受けられないために申請できない
トラブルになりやすいのは後者です。
私道の所有者が相続などで変わると、途端に承諾を得られなくなる場合があります。
このようなケースがあるため、親族に土地を相続してもらう予定があったり、建て替えたりする予定がある場合、43条但し書き道路の物件の購入は避けた方がいいでしょう。
資産価値が低く土地を担保にしづらい
融資を受ける際、43条但し書き道路の物件は、担保にしづらいので注意しましょう。
建築に様々な条件があるために資産価値が低く、銀行としても担保価値を見出しづらいためです。
43条但し書き道路の物件は、原則「建築できない場所」です。許可を得られる方法があるとは言え、確実ではありません。
そもそも、承諾を得られずに申請できない可能性もあるのです。
基本的には「資産価値が低い物件」だと思っておきましょう。相場より安い土地があったら、接道義務を果たしていないか、43条但し書き道路の物件である可能性を疑った方がいいです。
売却が難しい
43条但し書き道路の物件は、売却が難しいです。その理由を以下にまとめました。
- 建て替えに都度許可が必要で手間がかかる
- 建て替えの許可が下りない可能性がある
- 土地の資産価値が低く担保にしづらい
いくら安くても、デメリットが大きいので購入をためらう方が多いです。
また、相続するにしても、手間のかかる土地なので揉める可能性も大いにあります。
建築許可が出ず、手放せずでは固定資産税がかかるだけの土地となってしまうので、中々買い手がつかないのが現実です。
知らずに購入してしまうと、大きな損失を生んでしまうので、注意しましょう。
43条但し書き道路の物件の建築申請には特例がある
住宅を建てる前に、毎回申請や審査が必要な43条但し書き道路の物件ですが、実は特例があります。
それが、建築審査会の許可が不要な「認定制度」の存在です。
これまで許可された実績がある43条但し書き道路の物件については、特定行政庁が定めた基準を満たすことで、建築審査会の許可が不要となりました。
この基準は、建築基準法第43条2項1号で述べられています。
その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
つまり、使用実績があり、一定の基準を満たした43条但し書き道路の物件は、建築審査会の同意なしで建築していいですよ、というものです。
具体的な建築基準については、各自治体によって異なっています。
必ず認められるものではありませんので、十分に確認してから建築をしましょう。
43条但し書き道路の物件を買うメリット
デメリットが目立つ43条但し書き道路の物件ですが、実はメリットもあります。
知っておくと、大きな恩恵を受けられるかもしれません。
詳しく見てみましょう。
安く買って高く売れる可能性がある
43条但し書き道路の物件は、安く買って高く売れる可能性があります。
建築許可を取れば、土地代を引き上げることができるからです
それでも、相場より安く土地を手に入れることができるので、建て替えを考えていない方にはニーズがあるでしょう。
ただし、手続きは数カ月を要する上に、申請にかかる諸経費もお高め。建築許可があるとはいえ、購入後のデメリットは大きいままです。
土地の価格や相場などを入念に調べて行わないと、逆に大きな損失になる可能性もあります。
閑静な場所で過ごすことができる
43条但し書き道路の物件は、基本的に閑静な場所です。
多くの場合「旗竿地」と呼ばれ、奥まった場所に物件があります。
旗竿地は、家が奥まった場所にあるため、道路から離れていることがほとんど。
車の音や振動をあまり気にせずに過ごすことができます。
通行人からの視線を遮ることができるため、穏やかに過ごしたい方にはうってつけの土地だと言えるでしょう。
43条但し書き道路の物件を売却・処分する方法
売却に関してデメリットの大きい43条但し書き道路の物件ですが、売却・処分しやすい方法はあります。
知っておけば、いざ売却・処分する際に困りません。
詳しくみてみましょう。
建築許可がある状態で売却する
1つは、建築許可がある状態で売却することです。
買い手（不動産会社含む）にとって、最大のネックが「建築できない」こと。
その手間を売り手が担うことで、購入のハードルが一気に下がります。
ただし、売却までに43条但し書きの条件が変更されたり、道の所有者が変わったりすると、建築できなくなる可能性も…。
トラブルを防ぐためにも、買い手にしっかりと状況を説明しておきたいところです。
建築した状態で売却する
既に家を建てた状態で売るのも手です。
相場より安く売りだされるので、安価な戸建てを探している方にニーズがあります。
もちろん新しければ新しいほど売れやすいです。新築して、1年以内であれば「新築」として売り出すことも出来ます（ただし、誰も居住していないことが条件です）。
中古20年にもなる、43条但し書き道路の物件が売れていることもあります。
住宅が建ってしまえば、相続や売却時まで特にデメリットのない土地ですから、割と高いニーズがあるのでしょう。
43条但し書き道路で住宅をお持ちの方は、そのまま売りに出すのも手です。
不動産会社に相談する
一番楽なのが不動産会社に相談することです。
不動産会社であれば、43条但し書き道路の物件であっても、買ってくれる可能性があります。
家の状態にもよりますが、古い住宅が建っている場合は「解体してから」という条件が付くこともあるので、事前に解体費用などの見積もりも取っておくといいでしょう。
第3者に売却するより安く売却することになりますが、手間やリスクを考えればコスパは悪くありません。
いくつか買い取り業者に問い合わせ、条件を提示してもらいましょう。
まとめ
ここまで、43条但し書き道路や建築する際の注意点について述べてきました。まとめると次のようになります。
- 43条但し書き道路は原則的に建築できない
- 認定・許可を得ることで建築することができる
- 許可申請をするには、多くの書類が必要で手間がかかる
- 基本的に土地の資産価値が低く、売却がしづらい
- 投資対象や閑静な物件としての魅力もある
基本的にデメリットが目立つ土地ですが、土地の安さを利用した活用方法や43条但し書き道路の物件ならではの静けさもあります。
ただし、終の棲家とする場合は、相続や売却に関する課題をクリアしなければなりません。
「安いから」といった理由で安易に購入すると、相続時や売却時に大きなトラブルに発展する可能性もあります。
購入するにしろ売却するにしろ、不動産会社と念入りに打ち合わせする必要があるでしょう。
トラブルを起こしやすい物件ですから、購入時はプロのアドバイスを聞きながら、慎重に事を進めていきましょう。
